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3.怎么样写投资商铺预算考察一处房产是否值得投资 ， 最重要的就是评估其投资价值 ， 即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理 。以下三大公式可以帮助你估算房产价值 ， 不妨一试 。
一大公式：租金乘数小于12
租金乘数 ， 是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入） ， 小于12 。
上述所提的西藏南路一小户型 ， 2001年时售价22万元 ， 月租金1500元 ， 那么它当时的租金乘数是12倍 。一般来说 ， 这个数字被看成大多数租赁房产的分界线 。如果一处房产的租金乘数超过12倍 ， 很可能会带来负现金流 。这套房子如今的售价已经上涨到60万元 ， 而月租金却仍不到2000元 ， 租金乘数升到25倍 ， 已经大大超过了合理的范畴 。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较 ， 也可在不同物业间比较 ， 取其较小者 。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响 。
二大公式：8年~10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入 ， 比租金乘数适用范围更广 ， 还可以估算资金回收期的长短 。它的公式是：投
资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）*12 。
【商铺地段怎么写】一般来说 ， 回收年数越短越好 ， 合理的年数在8年~10年左右 。仍以西藏南路小户型为例 ， 假设2001年时首付5万元 ， 每月按揭供款1000元 ， 1年后交房 ， 当时它的投资回收年数是10.3年 。但是到了2005年 ， 由于房价上涨 ， 而租金却没有同步增长 ， 现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款 ， 实际上面临投资无法回收的境地 。
三大公式：15年收益是否物有所值
另外 ， 也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式 。
如果该物业的年收益*15年=房产购买价 ， 该物业物有所值；如果该物业的年收益*15年>房产购买价 ， 该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益*15年〈房产购买价 ， 该物业价值已高估 。
仍以上文提到的小户型为例 ， 2001年时 ， 年租金收益为18000元 ， 乘以15等于27万元 ， 大于当时的售价22万元 ， 因此是值得投资的 。但是现在 ， 就以2000元月租金计算 ， 合理价值为36万元 ， 远远小于当前60万元的售价 ， 价值已经被过度透支了 。
以上是三种常用的比例与比率法 ， 有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断 ， 有的还需要进行专业性的投资分析 ， 计算另外一些指标以增加可靠性 。比如 ， 一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高 ， 但具有较佳的升值前景 ， 或者一套普通住宅能够享受税收减免 ， 一定程度上能够弥补过高的租金乘数 。
4.商铺转让的程序是怎样的商铺转让大致分八个步骤 。
注意事项中尤其重要的是签订相关的合同与协定 。商铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等 ， 但也存在较大的风险 ， 因此一定慎重 。
商铺转让大致分以下几个步骤： 一、确定转让人的身份 ， 看他是否是店面房屋的产权所有者 ， 如果商铺经营者就是房屋的所有者 ， 首先要查看商铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全 ， 并初步咨询转让价格及房屋的租金情况 。二、若有意接手 ， 双方可洽谈房屋租金及商铺经营设备、装修等转让项目的具体价格 。