如何在众多的楼盘当中脱颖而出 ， 顺利地锁定目标客户并成功地促成购买行为 ， 而且通过良好的服务管理 ， 建立一种“客户连锁效应”的机制 ， 是本报告的执行目标 。针对本项目而言 ， 标点认为需要通过一种“差异化”的营销策略 ， 除了强调“产品”本身的差异性之外 ， 推广事件的“差异性”也是达到以上销售目标的关键所在 。
本计划力求制定一个具有策略性的、可以根据市场反映不断作出调整的执行方案 ， 以求顺利达到销售目标 。一、项目概况名称：怡心苑（暂定名）位置：爱联浦东新区规模：共1栋12层商住楼 ， 1层为商业裙楼 ， 2至12层为精品住宅 ， 住宅数量共44套 ， 户型多样 。
景观：电梯物业 ， 视野开阔 ， 通透性好 。配套：菜市场、商场、学校、医院、派出所、银行等近在咫尺 。
人口：以工业区外来人员为主 ， 人口数量较多 。二、市场分析1、市场分析随着商品房价位不断飙升 ， 购房压力增大 ， 越来越多的置业者开始关注集资房 ， 对其态度已从排斥向接受转变 ， 并以一种接受的眼光去了解、购买 。
而当前开发的集资房逐渐增多 ， 市场供求压力增大 ， 各开发商也八仙过海、各显神通 ， 纷纷打出自己的王牌 ， 抢占市场 ， 烽烟四起 ， 群雄逐鹿的格局已经形成 。作为地处爱联这一区域性物业来说 ， 同类竞争物业颇多 ， 中小型楼盘层出不穷 ， 市场混乱 ， 毫无市场规律可循 。
面对众多楼盘竞争 ， 必须要在项目宣传策略上做足文章 ， 努力提升项目的认知度 ， 扩大思路 ， 广开客源 ， 将自身的优势充分发挥出来 ， 推销工作要积极主动 ， 在宣传策略上要明确、有技巧的、全面的向每一位顾客表现出来 ， 同时借助爱联的人气、知名度 ， 带动促进本项目的销售 。本项目也必将以其大方、实用的户型设计赢取市场份额 。
2、项目优势⑴、地理位置佳 ， 交通方便 ， 闹中取静；⑵、周边生活配套完善 ， 居家质量高；⑶、户型设计方正实用 ， 使用率高；⑷、户型设计多样 ， 能满足客户的多种需求；⑸、全屋装修 ， 即买即住；⑹、村委合作开发物业 ， 购买保障相对较大 ， 增强了客户的购买信心 。3、项目劣势⑴、属集资房 ， 没有产权证 ， 客户认知度、认同感不强；⑵、同区域、同卖点的竞争对手太多 ， 市场定位与主要竞争对手形成重叠 ， 目标消费基本雷同；⑶、项目占地面积小 ， 无社区配套；⑷、付款方式不灵活 ， 置业压力增大 。
4、客户定位客户定位 ， 即物业购买的客户对象 ， 对于任何类型和不同区域的物业 ， 其客户对象会有很大差异 。正确划分物业的客户对象 ， 能够使销售工作做到有的放矢 ， 取得事半功倍的效果 。
根据项目本身的实际条件和综合客户群分析 ， 我们将本项目的客户定位为：1、以实际居家客户为主（约占客户总量的95%） ， 投资客户为辅（约占客户总量的5%）;2、以爱联本地客户为主（约占客户总量的70%） ， 龙岗及周边客户为辅（约占客户总量的30%） ， 这主要是由于本项目的地理位置及均价要求决定；3、置业者中以白领阶层和经商人士为主（约占客户总量的80%） ， 其他人士为辅（约占客户总量的20%） 。5、入市时机分析在影响项目销售的各项因素中 ， 市场时机是一个不可轻视的重要因素 。